NGƯỜI MUA BÁN NHÀ ĐẤT NÊN BIẾT

Việc mua bán nhà đất (Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) diễn ra phổ biến, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… . Trong quá trình làm thủ tục sang tên Sổ đỏ, bên cạnh lệ phí trước bạ,… người bán còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Đây là một khoản nộp đáng kể (2% giá trị của khung giá nhà nước quy định đối với quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn hộ tại khu vực đó hoặc 2% của giá trị Hợp đồng nếu giá trị Hợp đồng lớn hơn giá trị theo quy định của khung giá nhà nước). Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, người bán sẽ được miễn (không phải nộp) loại thuế này, nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

I.CHỈ CÓ DUY NHẤT 01 (MỘT) NHÀ Ở, ĐẤT Ở
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định tại khoản 4 trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
1. Thời điểm chuyển nhượng, chỉ sở hữu 01 thửa đất ở
Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn rằng:
– Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
– Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
2. Cá nhân đã sở hữu nhà, đất ở tối thiểu 183 ngày
Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng phải tối thiểu là 183 ngày.
Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung tiết b.1.2 điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cách xác định “thời điểm 183 ngày” như sau:
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

II. CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC lưu ý rằng:
– Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

III. THỜI HẠN NỘP HỒ SƠ KHAI THUẾ:
– Trường hợp “Hợp đồng chuyển nhượng…” không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm “Hợp đồng chuyển nhượng…” có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

IV.HỒ SƠ MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI BÁN NHÀ, ĐẤT (Phần này chuyển xuống dưới)
– Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).
– Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở (lập tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng).
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân.

V. NỘP HỒ SƠ:
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng. Trường hợp địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà đất chuyển nhượng.

LUẬT SƯ – NHÀ BÁO

ĐÀO DUY MƯỜI